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发表于 2020-7-28 21:17:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 最新资讯 于 2020-7-28 21:25 编辑

声明:本文来自于微信公众号 螳螂财经(ID:TanglangFin),授权奇瑰网社区转载发布。
贝壳集团 IPO 背后,风投协议之外还要面临何时盈利的问题
文 | 黄山的山
来源 | 螳螂财经(ID:TanglangFin)
7 月 24 日晚上,贝壳集团正式在美国提交 IPO 文件,这意味着中国最大的房屋交易和服务平台公司要上市了。
最大是有多大?
2019 年贝壳集团平台上的总交易额是 2.13 万亿人民币,2019 年公司总营收是 460.15 亿元人民币。
01
从线下最大的房产经纪商,到线上房屋交易和服务平台
贝壳集团旗下有两大平台,一个是有 18 年以上历史的中国领先房地产经纪品牌链家;另一个就是刚成立不久,像雨后春笋一般突然冒出的市场新秀——线上 + 线下房产交易及服务综合平台贝壳找房。
其实,贝壳集团的诞生可以分为两个阶段:前链家时代和后贝壳时代。2001 年,公司董事长成立地产经纪品牌 " 链家 ",其商业模式成功之处在于成功搭建了行业的底层逻辑和建设标准,解决了房地产交易和服务效率偏低的行业痛点。
链家是一家从新房,二手房交易的房地产经纪公司,通过促进交易抽取佣金的形式赚取利润。早在 2011 年的时候,链家就在线实现了真实房源,从那时起,公司创始人左晖就感到到了链家已经具备了转型线上的能力。
时至今日,链家已经成为一个门店数量超过 8000 家,经纪人数量接近 13 万人的庞大组织。当然链家一路的发展壮大也离不开资本的助力。链家 2016 年完成了华兴资本,百度,腾讯,新希望在内多家公司的 B 轮融资。

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2017 年,链家又紧接着完成了 C 轮融资,资本方既有新增的知名公司融创,万科,和高瓴资本,还有上一轮已经投过的大股东华兴资本,腾讯和新希望集团。至此,链家的估值已经突破 530 亿人民币。
有了早期创立到做大链家的成功经验,左晖展现出了更大的野心。当链家发展到了一定程度之后,就必须去探索一个更大的领域,走在十字路口的链家,也在当时开过一次内部会议,经常会讨论到一个问题——谁会干掉链家,众人一致的答案永远都是线上打败线下。所以,共识就此达成。
2018 年 4 月,链家网升级为贝壳找房,定位于线上交易的居住服务平台也正式成立。贝壳目前的业务已经覆盖二手房,新房销售、房屋出租、房屋装修等领域。
由于对行业需求,痛点有深刻的理解,贝壳又独创新的商业模式:经纪人合作网络(简称:ACN),什么意思呢?就相当于贝壳作为平台方提供了最底层的操作系统:让包括购房者,卖房者,房东与租客在内的住房客户能够和房地产经纪品牌、门店中介机构能够进行顺利交易。
换一种说法来讲,贝壳在 ACN 模式当中充当了三种角色:一是使得服务提供者之间的信息和资源共享,打破的信息断裂的通道;二是分配中介经纪人之间的合作关系来实现跨店面、跨品牌的合作;三是实现了需求双方和中介在内的三方在平台上的互动。
早期做链家的内功积淀,叠加贝壳找房商业模式的创新,贝壳当前估值也百亿美金,D 轮融资的资本方包括腾讯,高瓴资本,华兴资本,碧桂园创投在内的熟悉背影。

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02
上市真的是为了融资吗,几年前的风投协议解释了原因
从链家到贝壳找房,从线下门店到线上平台,贝壳集团的转型都获得了巨大的成功。同时又有腾讯,高瓴资本等著名资本方的加持,通常来说公司应该是不缺钱的。那么,为什么还要上市呢?
贝壳集团于昨晚在美国正式递交招股书,计划融资规模在 10-20 亿美元,股票代码:BEKE。用官方的话说,上市的目的是为了募集资金用于研发,以继续投资公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务拓展业务、新区域拓展业务和服务产品多样化业务。
除了融资再投入以外,其实还有更深一层的原因。这个背景原因还要从几年前说起。2018 年,链家一分为二,分为链家和贝壳找房,开始启动战略转型,也是在同年的 4 月份,推出了贝壳找房;11 月份,贝壳大中华南区的 COO 张海明曾经说过:未来的上市主体一定是贝壳,而不是链家。

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为什么是贝壳?公司高层说这话是有根据的。如果把时间继续拉回到链家 B 轮融资的时候,公司和投资人当时签下了对赌协议:承诺公司在 B 轮融资完成后的 5 年内必须实现链家上市。当时链家 B 轮融资是 2016 年,距离现在时间刚好差不多。如果公司没有在 2021 年 4 月之前完成上市,后果是链家不仅要归还融来的 60 亿元,还要额外承担 8% 的利息。
即使公司单方面说上市是为了募资再投资基础平台设施和新业务,但 5 年前的对赌协议也快到期了,贝壳集团也不得不找机会上市,资本方也有套现走人的需求。
那么谁的变现动力最大呢?从当前的股东结构看,IPO 之前链家创始人左晖持有贝壳 28.9% 的股权,腾讯持股 12.3%,是第二大股东;软银旗下的 SVF II Shell Subco ( Singapore ) Pte. Ltd. 持股为 10.2%,高瓴资本持股为 5.3%,以及华兴资本 CEO 包凡持有 3.8%,其余股东持股没有超过 2%。

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根据公开资料来看,2014 年 1 月,链家启动 A 轮融资的时候,复星昆仲、鼎晖才投了数亿元人民币。而 2016 年链家在 B 轮和 B+ 轮融资时,华兴资本投了 60 亿元,此后还跟投了 C 轮和贝壳的 D 轮;目前持股只有 3.8%。
在链家和贝壳的股权镜像置换后,持股还是一样的。2020 年 3 月,贝壳启动 D+ 轮超过 24 亿美元的融资,软银旗下的基金领投了 10 亿美元左右,相当于 70 亿元人民币,持股 10.2%。而前提说到了的华兴资本,2016 年就开始投资链家 60 亿元,之后还有跟投链家 C 轮和贝壳 D 轮,想必投资额早已超过 10 亿美金,持股只有 3.8%。
和软银的基金比起来,是明显吃了大亏的。投资时间比软银早,资金规模也比软银大,但持有股权的数量只有它的三分之一多一点,这是明显吃了大亏的。而且华兴资本是属于个人控股的小型投资管理公司,算不上什么大财团和实力雄厚的资本方;同时投资时间期限也长达 5 年之久,这类资金会是第一个套现跑路的大股东。
投资圈都说贝壳是国内第二大互联网平台公司,阿里巴巴排名第一是毋庸置疑的。近期软银集团一直也在减持阿里巴巴的股份套现,如果连中国第一大互联网公司都不看好,难道会看好贝壳?软银参加上市前贝壳的 D 轮融资,有没有急着赚上市这一波的钱,收割二级市场韭菜的动机?
其次,如果不是对赌协议的压制,贝壳管理层可能还不会启动上市计划。临近最后期限上市,说明管理层有压力,资本方也迫不及待了。由此可见,贝壳集团上市后必然会有很多资金夺路而逃,这是二级市场投资人需要小心的。可能你看好的时候,正是大资金退出的时机。
03
线下 + 线上的融合模式,会支撑贝壳去到哪里
贝壳上市是必然的。如果把公司过去的成功简单归纳为:把最初的线下房屋交易和服务业务,在适当的时机搬到了线上平台,实现了从链家到贝壳找房的完美转型。那么还有一点是市场更关心的,公司最终会去到哪里?
可以看看一组数据,截止到 2020 年 6 月份,平台上一共拥有 265 个房地产中介品牌,超过 4.2 万个以社区为中心的门店,在全国 103 个城市聚集了 45.6 万名房地产经纪人。2019 年在平台上发生的交易总额高达 2.13 万亿。

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在营收规模方面,贝壳的增速在明显加快,但没有看到盈利明显好转的迹象。2017 年,2018 年,2019 年公司的营收分别是 255,286,460 亿元;毛利率分别是 18.7%,24.0%,24.5%;2020 年一季度贝壳集团的营收仅为 71 亿元(约合 10 亿美元),同比下降 12.7%,这主要是由于新冠疫情导致住房交易需求下降。

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其中新房交易服务的增速尤为明显。2017 到 2019 年,新房交易服务占总营收的比例是 25.2%,26.1%,44.1%;可以看到这个占比趋势在逐渐爬升,2019 年的比重就比 2018 年上升了 18 个百分点。
这意味着什么?
前期有平台和流量优势的贝壳,可以不断吸引新的购房者在平台上成交新房。2019 年,贝壳平台上新房交易服务的交易总额(GTV)从 2018 年的 2800 亿元激增到 7476 亿元,同比增长 166%,成为推动营收增长的最大因素。
同时根据相关的咨询报告显示的数据,2019 年中国住房市场的行业规模是 22.3 万亿,预计到 2024 年进一步增长到 30.7 亿元。贝壳集团作为国内最大的房屋交易和服务平台,未来的增量依然可观,可以支持公司继续切分行业的蛋糕。

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但是,实际情况并没有想象中的那么乐观。就像贝壳创始人左晖坦言的那样:链家作为房地产中介是一门线下占比比较重的生意,特点是很难赢家通吃,还有不少存量和增量的竞争对手,也不可能说这个赛道就是我的。
而最近几年转型做的线上平台贝壳找房,平台交易的特点是交易额提点率也非常低,行业平均水平大概是 2%-3%。即便是可以达到 15 万亿的交易规模,也只有两三千亿的市场空间,同时成本开支也非常大,这也是贝壳当前还没有实现盈利的原因。
也就是说平台型公司并不能光看交易总额,因为提点率很低,总的市场空间并不大。2017 至 2019 年,贝壳的毛利润分别是 47.7 亿元,68.7 亿元,112.7 亿元,其中分别净亏损 5.38 亿元,4.27 亿元,21.8 亿元;盈利状况并未好转,这也是商业模式存在的痛点之处。

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在房地产行业从增量市场转到存量时代的过程中,贝壳是第一个吃到螃蟹的,建立了规模优势。在科技互联网对线下门店产生冲击时,链家花了 2 年时间,就能迎头赶上,创立了线上 + 线下模式的房产交易和服务综合平台贝壳,可见管理层对商业市场的分析和判断是足够灵敏的。
虽然公司已经拥有了规模优势,但营收增长越快,亏损也就越大,这也是不争的事实。贝壳何时能够实现盈利,压力对于公司来说有增无减,因为上市就必须接受市场的检验。这个过程需要花更多的时间去观察,也考验投资人的眼光和耐心。
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