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[螳螂财经] 地产不易做,碧桂园的梦难圆

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发表于 2021-4-6 12:51:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 小奇瑰 于 2021-4-6 16:16 编辑

地产不易做,碧桂园的梦难圆
                              
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原文作者:财经新媒体
转载来自:本文来自微信公众号:螳螂财经(ID:TanglangFin),奇瑰网经授权转载。
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(封面图)

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“碧桂园,给您一个五星级的家。”
很多人通过这句广告语,知道了碧桂园;碧桂园也依靠这句广告语,在众多房地产企业中打响了名号。
财报季来袭,被誉为“宇宙第一房企”的碧桂园打头阵,在头部房企中率先发布了2020年全年报,资本市场给出的态度是,当日收盘股价下跌4.36%。
往前回溯,碧桂园的业务发展可谓是“又快又好”,其高周转率也成为房地产行业内部的发展标杆,成为同业内“顶礼膜拜”的对象。
获行业赞誉,不代表消费者也会买单。“碧桂园,给你一个无星级的家”,在购买的碧桂园房屋发生严重质量问题后,一位业主如是感叹道。
工程质量问题、接连的内部贪腐,正在逐渐销蚀消费者对于碧桂园的好感,而这份新鲜出炉的财务报告,能否挽回消费者的心呢?


王牌业务“稳中存险”
作为国内地产行业的头部力量,碧桂园在过去动荡的2020年,遭遇了不小的冲击,这种冲击首先体现在收入上。
据财报数据显示,碧桂园2020年全年的总营收为4626.8亿元(单位:人民币,下同),相较于2019年全年4859.1亿元的营收额,同比下降4.7%。回溯近五年财务指标,这也是碧桂园首次出现营收负增长。

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(图源:「螳螂财经」搜集、整理)

房地产作为典型的资金和资源密集型行业,2020年上半年疫情的爆发,在很大程度上阻隔了地产公司资金的回拢,资金链条的波动使得众多地产公司压力陡增。而同样是面对困局,同行们的表现则要显著优于碧桂园。
「螳螂财经」通过查阅发现,龙湖集团2020年营收为1846亿元,同比增长22%;万科尚未发布全年报,据第三季度财报,万科集团2020年前三季度的营业收入为2414.9亿元,同比增长7.9%,按照年末为房产销售旺季的行业惯习,万科全年营收实现正向增长似乎也是板上钉钉。
再来看利润表现,2020年碧桂园实现毛利1009.1亿元,相较于2019年同比下降21%;净利润表现为541.2亿元,同比下降11.6%。

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(图源:「螳螂财经」搜集、整理)

结合营收和净利润表现来看,2020年对于碧桂园而言可谓是近十年历史上“最艰难”的一年,多项关键财务指标首次出现负增长,艰难的局面也并不仅仅对碧桂园造成冲击,保利、万科、绿地等行业头部企业均遭受不同程度的冲击。但在经济形势好转的2020下半年,碧桂园业务的恢复速度则要明显慢于它的同业们。
「螳螂财经」认为,这与碧桂园多年来秉承的发展策略有关。据年报数据显示,碧桂园坚持深耕三四线城市的方向还是没有变,2020年超过60%的销售额来自于三四线城市,可以说三四线城市的房地产业务是碧桂园发展的“压舱石”。

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(图源:碧桂园财报)

2020年8月,碧桂园在半年财报说明会上,被媒体问及三四线城市开发的问题时,碧桂园集团常务副总裁程光煜就表示,“中国房地产及其相关行业的市场依然广阔,碧桂园长期看好三四线城市的发展。”
与其他头部房企相比,碧桂园与三四线城市的房地产行业也“关系匪浅”。2015年开始的货币化棚改攻坚计划,使得碧桂园吃上了三四线城市房价上涨的这波红利,其房产销售额和营收均实现了较大幅度的增长。
但自从2018年6月,国开行收紧棚改,把货币化安置转为实物安置开始,碧桂园的业绩也伴随着棚改退潮而减速。2019年碧桂园的营收增速为26.1%,仅为2018年增速的约1/3。
进入2020年以来,随着三四线城市城镇化程度的提高,叠加疫情的影响,房地产价格出现明显的分化。据财报数据显示,2020年度交付物业的平均销售价格是7980元/平,对比2019年的8407/平米,下降了427元/平米。

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(图源:百度图库)

「螳螂财经」认为,碧桂园营收和净利的双双下滑,与三四线城市房价售价的降低是紧密相关的。而随着未来人口结构的变化和地理空间分布的集中化,三四线城市房价未来的走势较为不明朗,这也使得碧桂园未来的发展承压。
或许是经济前景的不乐观,又或是使未来发展更为稳健,2020年碧桂园在降低企业风险层面的举措还是颇为有效的。2020年,碧桂园的每个负债项目都比上一年有明显的下降,且实现了自上市以来连续12年资产负债率保持在70%以下。
对重资产模式的房企而言,尽可能降低负债比能够提高企业的抗风险能力。2020年8月,《财富》杂志发布2020年世界500强榜单,碧桂园以703.35亿美元的营收位列榜单第147位,亦是全球房地产行业首位,碧桂园作为房地产行业“领头羊”的地位,依旧稳固。


转型之路“成效平平”
在核心的房产业务线之外,碧桂园也将触角伸向了其他领域,试图实现多元化发展。从2020年97%的收入源自传统地产业务来看,碧桂园的转型之路颇为不利。
杨国强决心大力发展机器人的契机,是2018年7月碧桂园接连发生的工程安全事故。上海奉贤的碧桂园红墅林项目、杭州萧山所前镇的碧桂园前宸府项目、安徽六安市碧桂园·城市之光建筑工地先后发生坍塌,三起事故共造成7人死亡、19人受伤。
经历“多事七月”后,碧桂园主导下的广东博智林机器人有限公司,表示要大力发展机器人产业,替代工地上的工人。碧桂园由此也成为全球第一家用机器人造房子的公司。

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(图源:百度图库)

“未来20年,50%的工作会被机器人取代,用最快的速度,在建筑行业把工人数量减少50%,这样建筑工地的人员伤亡就会大大减少。”这是杨国强在2018年对机器人产业的想法。
除了建筑工程制造,碧桂园也将机器人运用于餐饮领域。2020年年中,消息称碧桂园打造的全球首个机器人餐厅综合体亮相广东顺德,这个面积近2000平方米,可以同时容纳600人就餐的综合体,从迎宾、点餐、制作到送餐、买单,全部由机器人完成。
此外,在农业领域也出现了碧桂园的身影。2020年10月,碧桂园联合北大荒启动共建的全球首个超万亩无人化农场,几十台农机现场演示了粮食耕种管收的全流程无人化作业,向世人诠释了“高科技农业”。

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(图源:百度图库)

2020年以来,有关碧桂园机器人在建筑、餐饮、农业生产领域应用和商业化的报道屡见不鲜,媒体的“长枪短炮”也给世人留下碧桂园多元化发展已见成效的印象。但「螳螂财经」通过查阅财报发现,碧桂园的“转型之路”其实称不上顺利。
年报数据显示,2020年碧桂园“其他收入”部分的营收为47.36亿元,相较于2019年同期的46.77亿元,同比上涨了1.3%。这个部分包含的业务主要为物业投资、酒店经营等。

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(图源:碧桂园财报)

可以看到,物业投资和酒店业务撑起了碧桂园这部分的收入,而机器人相关业务的营收占比没有公布详细数据,但从数据上也可看出其创造的收入可谓是“微乎其微”。
因而至少从财务层面来说,碧桂园机器人在农业、建筑和餐饮领域虽已经实现商业化运营,但还未实现盈利,目前仍处于培育期,在碧桂园业务主体中还不能起到主要的推动作用,想要靠机器人撑起碧桂园的“转型之路”,现阶段恐怕还为时尚早。
机器人业务还不能挑起大梁,财报发布前几日的贪腐丑闻也将碧桂园推至舆论的风口浪尖。3月17日,时任华鸿嘉信总裁黄士冯被传已被逮捕,起因在于其任碧桂园贵州区域总裁期间,利用虚假合同套取公司现金。

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(图源:百度图库)

“刑不上大夫”,区域高管被捕的消息一经传出,激起资本市场的千层浪。黄士冯一案,是碧桂园内部乱象的冰山一角,此前碧桂园贵州区域曾发生的多起贪腐案件也再次浮现。
2020年6月初,碧桂园原贵州区域片区执行总裁杨华平索取和收受施工单位钱款,数额特别巨大,已被移交公安机关;
同年8月,原贵州区域副总裁关秀云、原贵州区域营销一部总经理邓英华、营销二部总经理凌鸿等数位高管涉贪腐案,关秀云等涉案金额大,参与违规审批区域虚假合同套取公司资金4965万元,被移送司法;
是年9月,贵州区域副总裁黄三峡涉贵州区域虚构合同套取公司资金,数额特别巨大。
手下高管接连发生的贪腐问题,已引起了杨国强的高度关注。在碧桂园的一次内部会议上,杨国强着重强调:“物质贫困不可怕,精神的贫困才可怕。”
产业发展需重视协同高效,企业经营要强调内部纪律,碧桂园在这两点上,还有待提升。

*本文图片均来源于网络







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发表于 2021-4-6 21:36:55 | 显示全部楼层
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发表于 2021-4-6 21:45:20 | 显示全部楼层
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发表于 2021-4-6 21:45:24 | 显示全部楼层
支持你哈...................................
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发表于 2021-4-6 21:52:07 | 显示全部楼层
传说中的沙发???哇卡卡
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发表于 2021-4-6 21:52:18 | 显示全部楼层
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发表于 2021-4-6 21:57:50 | 显示全部楼层
支持,楼下的跟上哈~
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发表于 2021-4-6 21:58:44 | 显示全部楼层
路过 帮顶 嘿嘿
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发表于 2021-4-6 21:58:48 | 显示全部楼层
报告!别开枪,我就是路过来看看的。。。
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